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电商快速发展推动物流地产 资本逐渐加码
字号:T|T 2012年04月11日09:15     中国大物流网
  • 中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。在过去的一年内,很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积,动辄都是2万平方米的仓库。然而,按照仲量联行的,目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米,仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。

中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。在过去的一年内,很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积,动辄都是2万平方米的仓库。然而,按照仲量联行的,目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米,仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。

很多业内人士认为:物流地产将具有长远的发展前景。

唯品会的10万平方米仓库

在2011年5月,本报曾经报道过“电商”一库难求,讲述在中国电子商务的蓬勃发展中,有效和适合的仓库缺失给电商带来的困惑。目前,国际标准仓库依然是零售业和制造业追逐的目标。

抓住了一个细分市场,普洛斯做得顺风顺水。

今年2月普洛斯(GLP)曾宣布,在天津向一家全球领先的电子商务零售商租赁9.1万平方米的运营中心。该项目所在地普洛斯武清物流园区处于北京和天津交界地带。该客户还与普洛斯签订了其他两项租赁协议,分别涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物流园区,租赁面积共计2.1万平方米设施。加上9.1万平方米位于普洛斯武清物流园区的运营中心,该客户在中国租用普洛斯设施面积增长了近一倍。

不难猜出,这家全球领先的电子商务零售商就是亚马逊。

不仅是大电商,中型或者小型的电子商务运营商都纷纷进驻物流园。

在广州南海普洛斯物流园,唯品会拥有占地2万余平方米的B2C物流仓库。这是一家3月23日在美国上市的奢侈品网站。据公开资料,2011年,唯品会的活跃用户数从2010年的30万增长至150万,总订单量从2010年的90万增长至720万。

电子商务的发展速度之快,对仓储物流需求之强劲,可能让物流地产开发商始料未及,窃喜不已。

2008年12月唯品会成立时,仓库位于办公区,只有数十平方米,此后三年,唯品会的仓库经历5次搬迁,从数十平方米到800平方米,再升级为9000平方米的独立仓库;2010年10月,唯品会的仓库搬迁至广州南海普洛斯物流园,占地2万多平方米。2011年,唯品会又与昆山淀山湖镇签署投资合作协议,在该镇普洛斯物流园建立华东物流中心,仓库占地2万余平方米。唯品会在2010年10月及2011年5月获得红杉资本和DCM两轮合计7000万美元融资,两次获得投资都伴随着租赁更大的仓库。

2011年7月,唯品会华南物流中心南海普洛斯物流园扩容至3万平方米;9月,华东物流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用;11月中,西南物流中心——成都宝湾物流园投入使用;12月初,华北物流中心——北京首发物流园投入使用。据称:到去年底,这家公司全国仓储面积高达10万余平方米。而在整个中国,国际标准仓的面积不过1300万平方米。

2012年3月23日,唯品会于美国上市。

可以说,风投的不少钱间接进入了物流地产商的口袋。据i美股Ricky专栏的分析:仓储物流开支是唯品会运营开支的大头,而且随着营收规模扩大而增加,维持在20%左右。2008年-2011年,唯品会的仓储物流费用分别为61万、580.9万、4547.8万美元,占总营收比例分别为21.8%、17.8%、20%。

另外一家电商ihush俏物悄语也是普洛斯的客户。

ihush俏物悄语去年底租赁位于江苏省苏州市普洛斯昆山物流园2.44万平方米的物流设施。这是一家销售品牌时尚用品的在线零售商。这家公司租赁的物流设施将作为该公司的地区分销中心,完善公司的供应链。

据称,从2008年末开始,ihush俏物悄语的业务量不断翻番,忠实用户已达250万。为适应网站规模上的急剧扩展,ihush俏物悄语最终决定搬仓,实现企业仓储物流的战略升级。

在中国,有多少电商几乎是没有办法的。电子商务的蓬勃发展给物流地产带来好光景。

据高力国际的:2011年市场为像亚马逊和DB辛克这样的企业开发了超40万平方米的预承诺物流仓储物业。需求量最大的是那些来自当地和国外的电子商务零售集团,它们的销售额主要是受到国民人均可支配收入不断提高的推动。

制造业也给普洛斯们提供了巨大的机会。

普洛斯苏州建屋工业园地处工业园距离上海仅1小时车程,高速路连接上海主要的交通港和机场。园区为三星、雅玛哈、松下、施耐德等70多家跨国企业提供生产和物流平台。截至去年底,702954平方米的园区已有92%的设施完成租赁。

租金上涨 供不应求

越来越多的业内人士发现:物流地产是一个很好的细分市场。

仲量联行数年来一直关注这个细分市场,其北京研究部董事覃晓梅向记者表示:在北京,国际标准仓的空置率不到2%。

按照该公司的;截止到去年第四季度末,北京仓储物流平均净有效租金达每天每平方米0.99元,同比增长12.5%。

高力国际认为,进入2012年,北京物流物业的需求似乎并没有减退的迹象。鉴于来自第三方物流、电子商务、B2C和电子信息企业的庞大需求,一些新项目预计将在2012年进入市场。这些项目总净可出租面积将达289374平方米,包括普洛斯首都机场大通关基地、安博空港物流中心二期和华润物流马驹桥二期等。然而,这些项目大多数到2012年下半年才会竣工落成,因此,市场整体平均空置率将会保持相对稳定。由于租户的选择有限,业主将利用这一优势,推动2012年租金保持继续上升的趋势。而高力国际的去年第四季度的北京工业地产空置率为0.67%。

上海同样是供不应求。按照高力国际的:去年第四季度,浦东的仓储物流租金水平环比三季度上涨1.16%至每天每平方米人民币1.4元,青浦的租金环比上涨4%至每天每平方米1.3元。他们认为:由于业主惜售,预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间。

供给不足造成了租金的不断上涨。

仲量联行认为:目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米,仅相当于美国波士顿一个城市的水平。而到了2015年,符合国际标准的仓库总体量有望提升到2000万平方米,但这些增长将主要来自于现有的主要物流中心城市。

中国新兴城市中的很多城市,尤其是华北、华南和西部城市依然处于优质设施供应匮乏的状态。一线城市土地价格决定了工业地产必将向更多的二、三线城市下沉。而围绕着一线城市周边或者二线城市大的制造业中心,都有仓储物流地产巨头进入。而同时,公路、内陆水道、铁路和航空的基础设施的大投资,也为这些内陆城市发展物流地产提供了契机。

越来越多的资本开始进入物流地产领域。同时,除了一些传统上的境外工业地产商,国内的华润、招商局等集团也开始进入物流仓储领域。一些传统意义上的住宅开发商进入工业园区开发,业态中也都涉及了物流地产,譬如万通。

还有一些产业资本也看中了物流地产。

联想的弘毅投资已经战略性入股香港豪德集团。在集团层面,豪德集团也已更名为毅德控股,并计划在香港联交所上市。在具体操作层面,弘毅投资和豪德集团还共同出资,成立了深圳毅德投资管理有限公司。毅德投资一位负责人说,毅德投资目前在全中国开发建设大商贸物流中心和城市综合体,包括会展、酒店、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等。

二、三线城市前景巨大

业内人士告诉记者,2008年金融危机萧条过了之后,很多国际上的投资又重新回到了这个市场,譬如安博(AMB)、麦格理旗下的GOODMAN、丰树、腾飞等等,而且非常活跃,纷纷进入了很多二线城市。

中国二、三线城市物流地产的匮乏状态已经被很多国际工业地产巨头看到了。一线城市地价太高,物流地产纷纷在一线城市周边和二线城市落地。

普洛斯中国区董事总经理杨传德表示:“随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁移出北京,获得大面积的物流设施空间也变得越来越困难。我们非常感激天津武清区政府对普洛斯武清物流园区建设的支持。我们有能力提供长期而全面的服务,这进一步巩固了普洛斯在中国与客户的紧密关系。”

按照普洛斯的年报,2011年,他们已经扩张到了厦门,在中国有20个城市有他们的项目,在中国的成都、重庆等不靠近港口的城市也有项目。

这种移动会是普遍的。按照高力国际的观察,因为上海土地供应的限制,更多有需求者开始关注上海周边譬如昆山。他们认为:未来5至10年内,上海传统制造业将可能被淘汰,取而代之的是高端、高科技、研发产业。新产业定位将促使商务园区和次中心办公区域得到进一步发展。新厂房及物流仓储物业将继续被转移到上海周边地区。

物流地产对传统开发商又有何意味呢?

覃晓梅说:物流仓储投资总量很低、半年到一年就能盖好。但投资回报率没有住宅高。他们监测到的国际标准仓目前一年的投资回报率是8%。高力国际观察到该类物业的回报率也是8%。

以普洛斯重庆物流园为例,规划面积800亩,建筑面积20万平方米,最初公开的投资总额是6000万美元。这对于住宅开发来说,投资额不大。

虽然目前投资回报率不高,而引用普洛斯的说法,这是投资周期短、回报快、增长稳定的商业模式。

对于现在毛利率在走低、外部环境变化很大的住宅开发商而言,进入一个投资少、收益较稳定的细分市场,获得现金流的支撑,也是一个还算不错的选择。

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